Novela bytového spoluvlastnictví

Dne 3. 4. 2020 podepsal prezident novelu občanského zákoníku, zákona o obchodních korporacích a některých dalších souvisejících zákonů, která se týká zejména problematiky bytového spoluvlastnictví a družstev a která bude účinná od 1. července 2020.

Mezi nejdůležitější změny patří zejména:

  • změna prohlášení vlastníka bude napříště výrazně jednoduší – zrušuje se požadavek souhlasu většiny hlasů vlastníků jednotek a povinnost dalšího projednání změny prohlášení na shromáždění a nahrazuje se souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemným souhlasem každého vlastníka jednotky, kterého se změna prohlášení dotkne. V případě změny společných částí, při které se nemění velikost podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (nejde-li o společné části ve výlučném užívání vlastníka jednotky), postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek,
  • nově je stanovena oznamovací povinnost vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku v případě plánovaných stavebních úprav uvnitř bytu a v případě podnikání nebo jiné činnosti v bytě (např. poskytování ubytování v bytě prostřednictvím Airbnb), která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou, na základě předchozí výzvy lze ověřit, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu,
  • nově lze poměr výše příspěvků stanovený zákonem upravit pouze změnou prohlášení, o celkové výši příspěvku na správu domu a pozemku pro příští období rozhoduje shromáždění,
  • při prodeji bytu je prodávající povinen doložit kupujícímu potvrzení správce o tom, jaké jsou jeho nedoplatky související se správou domu. S převodem bytové jednotky pak na kupujícího přecházejí i tyto dluhy (jak na příspěvcích na služby, nově i na zálohách), pokud je mohl z potvrzení správce zjistit.
  • zjednodušení procesu tzv. nuceného prodeje jednotky vlastníka, který neplní své povinnosti a závažným způsobem tak zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek.
  • podrobnější úprava správy společných částí domu před vznikem společenství vlastníků,
  • zpřesnění úpravy pravidel pro založení společenství vlastníků,
  • povinnost vlastníka jednotky nahlásit osobě odpovědné za správu domu své jméno, bydliště a nově jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou a počet osob, které budou mít v bytě domácnost (to platí i v případě změny těchto údajů), osoba odpovědná za správu domu vede vedle seznamu vlastníků i seznam osob, kterým byl byt přenechán k užívání,
  • možnost úpravy „náhradního shromáždění“ ve stanovách společenství, kde je nově kvorum pro usnášeníschopnost 40% všech vlastníků jednotek,
  • přijetí stanov společenství při jeho založení musí mít formu notářského zápisu, při změně stanov nebo v případě založení společenství jediným vlastníkem již není forma veřejné listiny nutná,
  • zjednodušení rozhodování shromáždění – úprava náhradního shromáždění a precizace pravidel pro rozhodování mimo zasedání,
  • pronajímatel bude moci požadovat po nájemci v bytě nebo domě smluvní pokutu, ta ale nebude smět v součtu se složenou kaucí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
  • zrušení zákonného předkupního práva k podílu na nebytové jednotce (resp. garážovému stání) jiného vlastníka jednotky, bude-li chtít tento vlastník svůj podíl prodat. Novela umožňuje vlastníku garážového stání jej prodat bez ohledu na ostatní spoluvlastníky.
  • zrušení povinnosti bytového družstva zřídit internetové stránky, nově bude možné mít informační desku pouze ve fyzické podobě.
  • změna v případě většiny potřebné pro změnu stanov, pokud se jedná o změnu práv a povinností členů bytového družstva – nově se o této změně stanov bude rozhodovat pouze prostou většinou členů přítomných na členské schůzi.

Tým AdminReal, s.r.o.