Plánovaná novela občanského zákoníku má zjednodušit a zpřesnit právní úpravu bytového spoluvlastnictví

Vláda schválila návrh novely bytového spoluvlastnictví, jehož úprava je obsažena v občanském zákoníku. Návrh bude postoupen do dalšího legislativního procesu v Parlamentu České republiky (sněmovní tisk 411). Účinnost navrhované úpravy lze očekávat v roce 2020.

Mezi konkrétní změny patří zejména:

1) Výslovná úprava přechodu dluhů převodce vůči správci na nabyvatele

Stávající právní úprava přináší výkladové problémy vedoucí k nejistotě, zda dluhy na příspěvcích na správu a zálohách na „služby“ přecházejí s převodem jednotky na nového nabyvatele anebo zda zůstávají na původním vlastníkovi jednotky. Novela tuto situaci řeší a výslovně zakotvuje, že při převodu vlastnického práva k jednotce přechází tyto dluhy spolu s jednotkou na nového nabyvatele. Podmínkou je, že nabyvatel měl a mohl tyto dluhy zjistit. Ještě větší důležitosti se tak nyní dostane potvrzení správce domu a pozemku o „bezdlužnosti“, které má napříště sloužit právě jako doklad o existenci takových dluhů. Je tedy v zájmu nabyvatele bezpodmínečně trvat na vystavení takového potvrzení. Jak však výslovně uvádí důvodová zpráva: „Potvrzení (…) není právním titulem pro přechod dluhů. Zjistí-li nabyvatel z jiných okolností (například z informací od převodce), že kromě dluhů uvedených v potvrzení má převodce ještě další dluhy, přejdou na něj i tyto dluhy.“

2) Změny v postupu při nuceném prodeji jednotky.

Soud bude moci nařídit prodej jednotky na návrh osoby odpovědné za správu domu a pozemku, pokud vlastník jednotky i navzdory písemné výstraze osoby odpovědné za správu domu a pozemku porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva výkon práv ostatních vlastníků jednotek. S podáním návrhu musejí vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek.

3) Prohlášení vlastníka již nově nebude obsahovat stanovy

Podle důvodové zprávy „navrhovaná změna souvisí se změnou přístupu k založení společenství vlastníků, kdy stanovy jsou napříště vždy přijímány jako samostatný dokument, tj. nikoli jako součást obsahu prohlášení či smlouvy o výstavbě.“ Návrh si tak klade za cíl odstranit výkladové potíže související se spojením těchto dvou dokumentů do jedné listiny, tak jak se dělalo dříve.

4) Založení společenství vlastníků jediným vlastníkem všech jednotek

Novela výslovně zavádí možnost založení společenství vlastníků jediným vlastníkem všech jednotek (typicky půjde o developera). Pokud bude při založení společenství vlastníků („SVJ“) vlastníků jednotek více, novela počítá se dvěma způsoby založení společenství vlastníků, podobně jako je tomu v případě spolku. A to buď na ustavující schůzi anebo i bez schůze v případě jednomyslné dohody na obsahu stanov. Mění se také dlouholeté pravidlo, podle nějž pokud nebylo SVJ založeno dříve, založí je vlastníci jednotek v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Nově bude zapotřebí, aby alespoň čtyři jednotky byly ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Smyslem navrhovaného pravidla je tak stanovit nejvyšší možný počet vlastníků (tj. nejzazší okamžik), při němž bude třeba přijmout stanovy a založit SVJ.

5) Zjednodušení změn prohlášení vlastníka

Změna prohlášení bude nadále přijímána v dvoustupňovém procesu. Bude nutné jednostranné či vícestranné jednání dotčených vlastníků (jsou to vlastníci, jejichž byt nebo nebytový prostor se bude měnit, a dále souhlas potřebného kvora ostatních vlastníků udělený na shromáždění nebo mimo něj). Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek, týká-li se změna:

1. a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
2. b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
3. c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

6) Správa domu a pozemku

Novela zavádí možnost konání náhradního shromáždění vlastníků, zpřesňuje ustanovení o rozhodování soudu při přezkoumávání rozhodnutí shromáždění vlastníků a současně stanoví podpůrné užití ustanovení o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy podle právní úpravy spolku.

7) Možnost pronajímatele sjednat s nájemcem v nájemní smlouvě smluvní pokutu, Souhrn výše sjednané smluvní pokuty a peněžité jistoty, kterou poskytuje nájemce pronajímateli, nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

8) Možnost založit společenství vlastníků jednotek jediným vlastníkem všech jednotek.

9) Možnost konání náhradního shromáždění a pravidla pro náhradní shromáždění. Pokud to stanovy připustí, je možné konat náhradní shromáždění. To je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.

10)       Zpřesnění rozhodování soudu při přezkoumávání rozhodnutí shromáždění vlastníků a současně stanovení podpůrného užití ustanovení o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy podle spolkové úpravy.

11) Výjimka ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné nemovité věci naplňující znaky stanovené zákonem (to dopadá zejména na garážová stání vymezená jako podíl na nebytové jednotce ve vlastnictví spoluvlastníků této jednotky, a dále i na podílové spoluvlastnictví souvisejícího nebo navazujícího pozemku).

12) Zpřesnění oznamovací povinnost vlastníka před prováděním úpravy v bytě nebo vyjasnění otázek spojených s úpravou a změnou poměru výše příspěvku na správu domu.